「上海机电股票」评估报告|绿城800亿征地背后规模进攻之路

股票行情  2021-04-20 13:35:10

绿城的2020度业绩发布会上全是干货。董事长张亚东与首席执行官郭嘉峰、首席执行官耿一同亮相。他没完没了地说毛利率下降,三个红线指标,资产减值准备,征地计划,未来五年的销售目标和策略,丝毫没有掩饰自己对规模的野心。

张亚东表示,自2015年以来,绿城经历了几个发展阶段,包括三年的恢复和三年的建设。2021年是建设期的最后一年,是使绿城成为具有发展基础的综合能力的关键一年。我们应该努力成为一名具有特殊技能和全面发展的优等生。未来三年将是绿城的起步期。

在关键的2021年,绿城将把合同销售目标定在3100亿元以上,新增土地价值将达到3000亿元以上。利润预期方面,绿城累计卖出未结转金额约2532亿元,股权部分1383亿元。营收利润是可以预测的,但是整体毛利率20%可能拖累整体利润水平。融资方面,绿城有最大股东CCCC的央企背书,融资渠道会更顺畅,成本会继续降低。

限价、减少奖励项目等。,毛利率降至23.7%

财务报告显示,2020年绿城实现营收657.83亿元,较2019年的615.93亿元增长6.8%,主要是由于物业销售收入增加,约为573.34亿元,占总营收的87.2%,较2019年的544.33亿元增长5.3%。

毛利方面,2020年绿城实现毛利155.73亿元,与2019年的156.40亿元基本持平;毛利率为23.7%,较2019年的25.4%下降1.7个百分点,其中物业销售毛利率为23.5%,较2019年的24.8%下降1.3个百分点。

耿表示,毛利率下降的主要原因是绿城的品牌溢价受限价影响无法充分体现,过去有土地红利的项目逐渐减少。此外,毛利率下降也是行业趋势。

耿还透露,目前卖出未结转金额2532亿元,股权部分1383亿元,整体毛利率20%左右。这意味着,受此影响,2021年绿城的毛利率可能不会有大幅度增长。

减值准备继续“清除”,结构发生变化

净利润方面,2020年绿城实现利润57.63亿元,同比增长46.5%;股东应占利润37.96亿元,同比增长53.1%;净利率8.8%,同比增长2.4个百分点,但在全行业仍处于较低水平。

在毛利小幅下降、净利润和利率上升的背后,其他业务收入增加至45.29亿元,同比增长72.4%。

看绿城的净利率,和过去两年相比,没有明显改善。这主要是因为绿城连续三年主动计提资产减值准备。2018年绿城部分资产减值损失计提和转回17.35亿元,2019年13.76亿元,2020年13.34亿元。

耿指出,虽然去年计提了减值准备,但内部结构发生了很大变化。2020年13.34亿元中,房地产开发业务减值准备4.78亿元,2019年同期为13.1亿元。主营业务减值准备大幅下降,表明绿城近两年投资和运营质量有所提高。其余8.56亿元为非房地产日常开发相关业务减值准备,包括足球和酒店物业。

具体而言,在房地产开发业务减值准备中,成都城头绿城恒泰房地产开发有限公司减值损失2.31亿元,诸暨杜悦房地产有限公司减值损失1.39亿元,嘉兴绿城嘉禾房地产开发有限公司减值损失1.13亿元。

张亚东在2019年度业绩发布会上曾表示,根据计划,绿城将在2020年继续通过减值准备“怒斥”,以解决历史遗留问题。大部分问题已经解决,小部分正在解决,新问题很少。

对于企业而言,减值准备是为经营中可能已经形成的风险和损失预留的准备金,预计投资损失发生。

“三条红线”踩一条,计划2023年进绿档

“三条红线”指标已成为房企在2020年度业绩大会上主动披露的重要数据。耿介绍,截至2020年底,绿城不含预收账款的资产负债率为71%,净负债率为66%,现金负债率为2.0,处于“黄档”。

关于踩线的资产负债率,耿表示,绿城自有资金规模小,很难优化这个指标,但情况也不错,因为去年年初指标值为73%。而另外两个关键指标在行业内有一定优势,绿城的目标是在2023年进入“绿色档”。

关于“三条红线”政策,耿认为,为了更准确地规范房企融资规模,特别是增量部分,国家逐步解除了房企发债的路径依赖。从长远来看,有利于降低行业杠杆率,防范系统风险。是国家建立的房地产长效监管机制的一部分,有利于整个行业的持续长期发展。

“三条红线”下的绿城有什么优势?耿表示,在“三条红线”下,绿城中国的优势是最大股东的央企信用背书,这将极大地帮助其拓展资本市场融资渠道,降低成本。另外,对获取各种资源也有很大帮助。

财务报告显示,2020年绿城总贷款加权平均利息成本为4.9%,较2019年的5.3%下降40个基点。

如何处理「三条红线」?严说,他积极控制债务规模,特别是增加生息负债;通过物理机制的完善,进一步提升销售计划,提高内生现金流的回报;结合最新的土地出让政策,合理安排投资计划,进一步丰富征地手段;完善物理机制,保证质量,进一步提高运行效率;严格控制所有费用,尤其是非生产性费用。

在3100亿的销售目标下,它计划收回800亿的土地

2020年绿城频频在土地市场上收购土地,其扩大规模的野心可见一斑。

财务报告显示,2020年,绿城在41个城市新增85个项目,总建筑面积约2041万平方米,同比增长65%;预计新品价值3288亿元,同比增长60%;绿城支付的土地成本为842亿元。2019年绿城新增54块,总建筑面积约1236万平方米;2018年新增地块37块,总建筑面积约719万平方米。

2021年,绿城将销售目标定在3100亿元以上。关于征地,郭家峰透露,预计2021年征地资金将在800亿元左右,新增土地价值将超过3000亿元。“但根据现金流情况等。,征地资金模式将得到合理配置。该值不是一个固定的数字。资金安全的话,有好项目的话,会多分。没有好的项目就用不完。预算。”

2021年,房地产调控政策全面收紧,土地方、销售方、资金方齐心协力。土地方面,22个重点城市实施了土地供应“两个集中”政策,2021年可发布的住宅用地公告不超过3个,出台了多项政策。

对此,郭家峰表示,政策的出发点必须是政府提高土地市场信息的透明度,稳定公众预期,希望降低土地拍卖的热度,引导市场回归理性。

“集中供地”政策对绿城征地有什么影响?郭家峰认为,绿城的短期投资会带来变数,尤其是阶段性的资金安排和投资布局节奏,会有一定的影响,但总体影响是可以控制的。“因为绿城在50个城市都有深度,所以在总体布局上可以有一些流畅的手法;绿城在融资上有优势,资金成本低,土地拍卖需要大量的保障资金,成本比其他公司更有优势;绿城将提高重点城市征地质量;近两年,绿城拓宽了并购等征地渠道。所以土地集中供应对绿城的影响不会很大。”郭嘉峰说。

新京报记者段文平主编吴新彪陈玉燕

封面图片来源在线会议截图

来源:新京报


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